Nhà ở 150 triệu đồng là “siêu tưởng”

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam. 

Thưa tiến sĩ, nhiều ý kiến cho rằng nhà ở giá rẻ rất khó thực hiện mà rào cản đầu tiên chính là giá đất và cơ cấu suất đầu tư, ông đánh giá thế nào?

- Đối với một dự án, quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở, thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Để giảm giá bán thì cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành. Nhưng quan trọng nhất là chi phí đất, với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Hơn nữa, từ quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình từ 3-5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí.  Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo? Việc đảm bảo công trình đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn Việt Nam TCVN với mức xây dựng này cũng là điều cần xem xét kỹ.

Nhà ở giá rẻ xuất phát từ mô hình Bình Dương và được hy vọng sẽ áp dụng thành công tại TP.HCM, theo ông có khả thi?

- Bình Dương có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào nên phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn. Mức sống và thu nhập của người dân Bình Dương cũng thấp hơn ở TP.HCM nên giá thành có phần thấp hơn. Nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng. Việc làm được nhà 100 triệu – 150 triệu ở TP.HCM là một câu chuyện khó để trở thành hiện thực, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm 1 phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành 100 triệu - 150 triệu này, hoặc giá trị đất không được tính vào.

Thị trường căn hộ 1 tỷ đồng đã có thể coi là giá rẻ, nhà “siêu rẻ” có dễ tiêu thụ không, thưa ông?

Đúng vậy. Việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Nếu không thỏa mãn điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút. Cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác bao gồm: độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng cùng các tiện ích công cộng có đủ để đảm bảo cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không.

Theo ông, với quỹ đất hạn hẹp hiện tại của TP.HCM, nhà giá rẻ phát triển ở đâu thì phù hợp?

- Nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước … chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy các dự án nhà rẻ cần đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực, chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên dẫn tới áp lực lưu thông ra và vào thành phố đã và đang quá tải. Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt cũng phải được phân bổ thích hợp nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu của người dân tại các dự án này. Các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và đảm bảo mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân, nhằm mục tiêu giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.

Tóm lại, nhà ở giá rẻ cho TP.HCM chỉ dừng lại ở mức tham vọng và rất khó có tính thực tế, theo ông chúng ta nên tiếp cận vấn đề như thế nào?

- Tôi nghĩ chúng ta cần có lộ trình để giải quyết từng vấn đề một. Trước hết, chính quyền có thể xem xét đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để đảm bảo hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài. Bên cạnh đó, những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp như miễn giảm chi phí sử dụng đất, hỗ trợ pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới.

Tiếp theo, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án, để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch. Đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại thành phố Hồ Chí Minh.

Xin cám ơn ông!