Nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội: Bước đầu xây khung...

Người mua nhà hôm nay bắt đầu có thể hình dung ra viễn cảnh tương lai: Được mua nhà với diện tích từ 30 - 70m2 với giá từ 300 - 700 triệu đồng, ngay tại vị trí ở một huyện cách 30 km so với trung tâm thủ đô, tại dự án nhà ở thương mại đầu tiên được chuyển đổi sang nhà ở xã hội của CEO Group - Sunny Garden City. Có vẻ như một “cái khung” thực tiễn nhất định về cơ chế, thủ tục, giá thành, đối tượng mua bán sản phẩm cho phân khúc nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội đã bước đầu hình thành…

Phối cảnh dự án Khu nhà ở xã hội có diện tích 10.528 m2, nằm trong quần thể 24,4 ha của Khu đô thị mới Sunny Garden City
với tổng mức đầu tư dự kiến 350 tỉ đồng, cung ứng 500 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào năm 2015.

Về mặt cơ chế và thủ tục hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước đối với các dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã có Thông tư 02/2013/TT-BXD, thời gian hiệu lực bắt đầu từ 22/4/2013 đến hết ngày 31/12/2014.

Thủ tục : có thực “không quá khó” ?

Với trường hợp Sunny Garden City, kể ngày 17/4/2013, khi Bộ Xây dựng nhận được văn bản của CEO Group đề nghị được chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất sang làm nhà ở xã hội, thì đến đầu tháng 6/2013, dự án chính thức khởi công. Thời gian cấp phép đã “tròm trèm” đúng với quy định trong khoản 5, điều 4, Thông tư 02 “Thời gian thẩm định, quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án tối đa không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ”.

50 dự án TM đang trong quá trình chờ duyệt chuyển đổi sang nhà ở xã hội trên cả nước, theo thống kê của Bộ Xây dựng tính đến thời điểm hiện nay, theo đó hẳn cũng sẽ cảm thấy“an ủi” bởi sự cam kết được đảm bảo, thông qua dự án đầu tiên.

Song, hơn 1 tháng mà chỉ có 1 dự án duy nhất được khởi công theo đúng trình tự, thủ tục, trong khi 3 dự án khác đã được Hà Nội phê duyệt vẫn chưa “động đậy” và hàng chục dự án khác vẫn phải xếp hàng, liệu đã tương xứng với nỗ lực của chính các cơ quan quản lý, DN và hi vọng của thị trường ? Thực tế, nhiều DN cho rằng thời gian và công sức, chi phí để hoàn tất một hồ sơ đảm bảo hai chữ “hợp lệ” vẫn rất khó khăn. Nộp hồ sơ, chờ phản hồi, tiếp tục bổ sung hồ sơ, DN cứ thế… quay mòng mòng. Vì thế mới có chuyện tại TP HCM, số DN nộp hồ sơ xin chuyển đổi dự án chiếm phân nửa số hồ sơ cả nước, nhưng vẫn đi sau về sau TP Hà Nội. Một phần lý do là nhiều DN đã nộp hồ sơ theo quy định nhưng vẫn chưa đăng ký được giá bán, hoặc thiếu những giấy tờ “lắt nhắt”.

 Khó khăn trong quá trình nộp hồ sơ, cứ làm mới biết, đại diện CTCP Vạn Phúc Gia tiết lộ. Vạn Phúc Gia có dự  án xây nhà ở thương mại ở quận 8, đã nộp hồ sơ xin chuyển đổi sang dự án đất nền nhà ở. “Thủ tục làm suốt… từ 2012 đến nay vẫn chưa xong. Không phải dự án nào cũng… may mắn như Sunny Garden City” - vị này ngắn gọn.

Vẫn chuyện... ai mua được và ai được mua ?

Thí điểm có. Cơ chế có. Đèn xanh bật. Nhưng kết quả cấp duyệt và đi vào hiện thực chưa đại trà, là bởi nhiều ẩn số đằng sau các hướng dẫn, quy định, cơ chế. Trong đó, điều khiến nhiều chủ đầu tư mắc kẹt đối với trường hợp dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội, là hầu hết các dự án đều được DN đầu tư vị trí đẹp. Đặc biệt với những dự án đã khởi công và đang dở dang thì đôi khi giá thành xây dựng thô đã cao ngang mức trần quy định cho dự án nhà ở xã hội. DN muốn được lọt top hưởng gói tín dụng, muốn chuyển đổi dự án, nhưng không thể tìm ra đáp án cân bằng lợi nhuận 10% với giá bán căn hộ. Một số chủ đầu tư cho rằng thường những dự án hạ giá thành xuống còn 2/3 so với giá trần, hoặc thấp hơn, chắc chắn không thể có vị trí sát gần các khu đất vàng đất bạc. Tương tự, đó cũng không thể là các dự án mà chỉ cần 5 phút xe máy, người mua nhà ở xã hội đã có thể vào trung tâm thành phố.  Xét ở mặt vị trí – điều kiện có ý nghĩa tiên quyết đối với giá thành một sản phẩm địa ốc -  đối với các dự án nhà ở xã hội nói chung, khó có thể nói là tối ưu cho người mua nhà.

Nhưng tiền nào của đó. Nhiều người vẫn hi vọng được mua căn hộ giá thấp, hợp túi tiền, lại được hỗ trợ vay mua nhà lãi suất thấp. Vấn đề là nhu cầu có sẵn, mà điều kiện để tiếp cận nguồn cung tín dụng và sở hữu nhà ở thương mại vẫn cực kỳ… tréo ngoe. Ông Đỗ Thanh Phong - Phó Giám đốc sàn giao dịch VPGLand cho biết sau khi nghiên cứu thông tin xung quanh gói tín dụng 30.000 tỉ đồng nhằm tư vấn cho khách hàng, nhiều anh chị em sales địa ốc trên địa bàn TP HCM “tá hỏa” khi phát hiện nếu chiếu đúng theo Nghị quyết 02NQ-CP, Thông tư 11/2013/TT-NHNN, cùng một số văn bản khác, thì người được vay tín dụng mua nhà ở thương mại sẽ phải đáp ứng đủ… 20 điều kiện. Thiếu một điều kiện là… rớt. Trong đó, có một số điều kiện vô cùng mâu thuẫn, như : Phải có thu nhập dưới 9 triệu đồng/ tháng - trong khi chính các tổ chức tín dụng lại khẳng định thu nhập của 2 vợ chồng trong 1 gia đình nếu mỗi tháng dưới 18 triệu đồng, thì “đừng mơ” vay được 500 triệu đồng (tương đương 50% giá trị căn hộ nhà ở xã hội 70 m2 với giá 15 triệu đồng/m2).

Giả định 1 người muốn vay 500 triệu đồng để mua căn hộ 1 tỉ đồng với lãi suất 6%/ năm trong 10 năm. Công thức tính của các NHTM nói chung là: Dư nợ vay lãi suất ấn định x số ngày thực tế trong tháng/360 ngày (năm). Theo đó, 500 triệu đồng x 6% x 31 ngày/360 ngày = 2.583.333 đồng/tháng, là mức lãi suất phải trả chưa gồm phần gốc trả dần của khoản vay. Nếu cộng thêm phần gốc phải trả trung bình 1 tháng 4.166.667 đồng trong vòng 120 tháng (10 năm), tức mỗi tháng một người vay 500 triệu đồng phải trả gốc + lãi cho ngân hàng là 6.750.000 đồng. Thử hỏi, một người có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng sẽ sống ra sao với số tiền còn lại sau trả nợ chưa tới 2.200.000 đồng/tháng ít nhất trong năm đầu tiên khi mức dư nợ giảm dần chưa về con số nhỏ? Hơn nữa, tổ chức tín dụng nào dám chấp nhận rủi ro để cho vay đối tượng có bảng cân đối thu nhập vay thấp như vậy ?

Theo dddn

Xem thêm các bài viết cùng chủ đề với bài viết (phía trên):

Nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội: Bước đầu xây khung...