Giữa giải pháp và thực tế…

Từ những giải pháp của Bộ Xây dựng, Chính phủ…

Bên lề kỳ họp Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định rằng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là một trong những giải pháp để khơi thông tắc nghẽn cho nền kinh tế, bởi bất động sản là một lĩnh vực quan trọng, tạo ra tài sản trên nhiều lĩnh vực, hạ tầng, sản xuất, nhà ở, dịch vụ...

Theo đó, cần phải có sự quyết tâm của nhiều người, trước hết là của chính các doanh nghiệp, sau đó là các cơ quan quản lý, của Chính phủ và sự vào cuộc quyết liệt của các địa phương. Địa phương phải chia sẻ với doanh nghiệp bằng cách tháo gỡ thủ tục hành chính, những thủ tục trong đầu tư xây dựng với thời gian nhanh nhất.

Cũng theo ông Trịnh Đình Dũng, khi thị trường trầm lắng như hiện nay, thì những giải pháp đưa ra phải hướng đến kích cầu bất động sản, bắt đầu từ người tiêu dùng, mà việc các doanh nghiệp chuyển từ xây dựng căn hộ cao cấp hay trung cấp xuống căn hộ bình dân, chuyển các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội… chính là bước đi đúng hướng. Giảm, miễn tiền sử dụng đất cũng là một gói kích cầu gián tiếp, giúp giảm giá căn hộ và người mua được hưởng lợi. Căn hộ có diện tích nhỏ và giá trên mỗi mét vuông giảm xuống do được miễn giảm thuế giúp giá cả trở nên phù hợp hơn với khả năng thanh toán của nhiều người.

Trong tuần qua, người đứng đầu Chính phủ cũng đã đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có bốn nhóm giải pháp dành riêng cho thị trường bất động sản.

Khó khăn chung của thị trường bất động sản hiện nay một phần xuất phát từ việc quản lý yếu kém, thiếu quy hoạch, kế hoạch phù hợp nên phát triển quá nóng, cơ cấu không hợp lý và tình trạng đầu cơ làm dư thừa nguồn cung, nhất là loại nhà ở cao cấp, vượt quá khả năng của phần lớn người có nhu cầu mua nhà để ở.

Vì vậy, để từng bước tháo gỡ khó khăn, trong thời gian tới định hướng đặt ra là mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích các tổ chức tín dụng liên kết với chủ dự án để cung cấp tín dụng dài hạn cho người có nhu cầu mua nhà để ở. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố tìm nguồn vốn phù hợp để mua lại các khu nhà làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, ký túc xá sinh viên...

Tiếp theo, các cơ quan chức năng sẽ rà soát các dự án đã giao để xác định các dự án tạm dừng, dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp và yêu cầu các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện. Cho phép phân nhỏ các căn hộ phù hợp với quy hoạch; khuyến khích hạ giá bán để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của nhiều đối tượng dân cư.

Nhóm giải pháp thứ ba là đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài nhằm tăng thêm nhu cầu văn phòng làm việc, căn hộ cho thuê; nghiên cứu điều chỉnh chính sách bán nhà cho các đối tượng là người nước ngoài có dự án đầu tư, kinh doanh lâu dài tại Việt Nam. Nhóm giải pháp cuối cùng là tăng cường quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Rà soát lại quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện và chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương. Triển khai thực hiện có hiệu quả chiến lược về nhà ở đã ban hành, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Chính phủ sẽ tiếp tục đề xuất bổ sung hoàn thiện hệ thống luật pháp về quản lý đô thị và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính mới để hỗ trợ thị trường như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản, hoàn thiện các chính sách thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích sử dụng tiết kiệm đất.

Nước xa có cứu được lửa gần?

Những giải pháp, kiến nghị của Bộ Xây dựng nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản cùng với nhóm giải pháp căn cơ của Chính phủ có thể giúp thị trường hồi phục trong tương lai không xa.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng nếu không có những giải pháp trước mắt thì không biết còn bao nhiêu doanh nghiệp trụ lại được thị trường cho đến khi các giải pháp trên phát huy tác dụng. Lời kêu gọi phải tiếp tục hạ giá bán căn hộ của Bộ Xây dựng được các doanh nghiệp bất động sản cho là rất khó khả thi, do bên cạnh chi phí xây dựng có thể tính toán được theo đơn giá, còn có nhiều chi phí khác nữa. Ngoài ra, việc giảm giá đồng loạt trong thời điểm hiện nay chưa hẳn đã tốt, bởi tâm lý người mua khi thấy giá giảm sẽ tiếp tục chờ giảm nữa, nên doanh nghiệp chưa chắc đã bán được hàng.

Giá thành sản phẩm căn hộ ngoài thuế đất, tiền chuyển đổi, giá đền bù là các khoản doanh nghiệp đã chi, còn có các bộ phận cấu thành giá khác như giá vật liệu xây dựng và giá nhân công lao động…, bởi vậy việc giảm mạnh giá bán có lẽ chỉ xảy ra với những doanh nghiệp muốn rút khỏi thị trường. Còn để bám trụ mà vẫn bán được sản phẩm, các doanh nghiệp địa ốc đã cắt giảm mọi chi phí có thể.

Tuy nhiên, tỷ lệ giảm giá cũng không thể quá lớn, giảm nữa sẽ lỗ vốn. Không có gì bất ngờ khi nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đều lâm vào tình trạng thua lỗ, đơn vị lỗ ít chỉ hàng chục triệu đồng, nhiều thì lên đến hàng trăm tỉ đồng. Có những doanh nghiệp đã lỗ 4-5 quý liên tiếp và tình hình được dự báo chưa có gì sáng sủa trong những quý sắp tới. Các doanh nghiệp khác liên quan đến bất động sản như xây dựng, vật liệu xây dựng… cũng từ lỗ tới lỗ.

Doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản còn đáng lo hơn.Một doanh nghiệp thuộc hàng “đại gia” với vốn điều lệ cả ngàn tỉ đồng mà doanh thu chỉ đạt vài chục tỉ đồng từ đầu năm tới nay, theo hướng giảm dần đều. Tài sản của các doanh nghiệp này đều ở dạng “tồn kho”, với hàng ngàn tỉ đồng nằm trong các căn hộ cũng như trong các dự án dang dở. Một khi thanh khoản gần như bằng không như thế, dù các doanh nghiệp có nỗ lực xoay xở, giảm giá cỡ nào thì cũng khó xoay chuyển được tình hình.

Trong khi đó, doanh nghiệp nào cũng đang cần tiền cho các dự án đang thực hiện và thanh toán nợ vay đáo hạn. Sự chênh lệch quá lớn giữa nguồn tiền thu về và tiền cần cho hoạt động khiến nhiều doanh nghiệp khốn đốn. Đặc biệt những doanh nghiệp nào sử dụng tỷ lệ đòn bẩy lớn thì bây giờ càng khó khăn gấp bội.

Điều mà nhiều doanh nghiệp bất động sản cần nhất là được khoanh nợ, giãn nợ, được bơm thêm tiền để hoàn thiện dự án và được hỗ trợ giải quyết các thủ tục liên quan đến thực hiện dự án một cách nhanh chóng, nghĩa là cần được “cấp cứu”. Trong khi chờ những giải pháp căn cơ của Chính phủ phát huy tác dụng thì các doanh nghiệp phải rất nỗ lực xoay xở mới mong vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn hiện nay.